용적률 따라 달라지는 아파트 높이
제한 완화 움직임에
주거 환경 침해 우려도
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아파트 매매를 고민하는 수요자들이 가장 중요하게 생각하는 부분이 용적률과 건폐율이다.
용적률이 높은지 낮은지에 따라 아파트의 주거환경과 가치가 달라지기 때문이다.
용적률은 대지 면적에 대한 건축물의 전체면적 비율을 나타내는 말이다.
건폐율이 수평적인 건물 밀도를 나타내는 말이라면 용적률은 수직적인 건물 밀도를 뜻한다.
즉, 어떤 지역의 용적률이 높다는 말은, 그 지역에서는 건물을 높게 지을 수 있음을 의미한다.
최근 정부와 지자체에서는 주택 공급을 위해 용적률 제한을 완화하고 있어 여러 목소리가 나오는 상황이다.
그렇다면 용적률이 높은 아파트는 어떤 모습일까.
한 온라인 커뮤니티에는 “부산의 용적률 950% 아파트”라는 제목의 글이 올라와 화제가 되었다.
공개된 글에는 빈틈없이 빽빽하게 올라가 있는 동래 3차 SKVIEW 아파트 사진이 담겨 있었다.
아파트 사진을 본 누리꾼들은 “저기는 낮에 가도 엄청 어두울 것 같다” “주상복합이라 저런 게 가능한 거 같은데” 등 다양한 반응을 보였다.
부산의 용적률 제한을 살펴봤을 때 950% 이상의 아파트는 건설할 수 없어 아파트를 짓기 위해서는 어느 지역이든 제2종 전용주거지역의 용적률 기준에 맞춰야 하는 셈이다.
현재 부산의 제2종 전용주거지역의 최대 용적률은 120%이지만 커뮤니티에 올라온 아파트의 경우 아파트가 상업지역에 건설됐기 때문에 저런 형태가 가능했다.
부산 일반상업지역은 용적률 1,000%까지 건설이 가능해, 실제로 같은 지역에 있는 더샵의 용적률은 1,000%에 달한다.
이처럼 용적률이 높은 토지는 대부분 용적률이 낮은 토지에 비해서 부동산 가치가 높다.
경기도 수원시 장안구에 지어진 ‘화서역 파크 푸르지오’는 용적률 500%로 온라인 커뮤니티에서 ‘닭장 아파트’라는 논란이 있었다.
건폐율도 23%밖에 되지 않아 좁은 동 간 거리로 일조, 채광이 보장되지 않고 도시의 경관도 망친다는 주장도 많았다.
심지어 이러한 건설 계획을 두고 ‘앞집이랑 창문 열고 소주 마실 수 있겠다’는 웃지 못할 말이 나오기도 했다.
하지만 수많은 우려와는 달리 한때 이곳의 실거래가는 12억 원을 돌파했다. 화서역과 가까운 역세권인 데다가 신분당선 연장까지 예정돼 있기 때문이었다.
실제 이곳에 거주하는 입주민들의 의견도 첨예하게 갈린다.
‘모든 집 사생활이 다 보인다’, ‘햇빛 안 드는 동이 있다’며 불만을 제기하는 이들도 있는 한편, 오히려 ‘동간격이 좁으니 지하 커뮤니티도 가깝다’며 의외의 장점을 말하기도 했다.
그런 와중에 지난 10월, 수도권 1기 신도시의 용적률을 최대 500%까지 끌어올리고, 안전진단 규제를 완화하는 내용의 ‘1기 신도시 특별법’이 국회를 통과했다는 소식이 주목 받았다.
해당 법안에 따르면 이 ‘1기 신도시’에 해당하는 지역은 용적률이 최대 500%까지 올라가는 건 물론, 아파트 높이도 30층 이상으로 높아져 주택 공급률도 증가한다.
더불어 안전 진단 문턱도 낮아지기에 주택 공급 문제 해결에 도움을 줄 수 있지만, 실거주자 입장에서는 부정적인 부분도 있을 수밖에 없다.
다른 무엇보다 주거 환경과 삶의 질이 용적률이 낮은 다른 아파트보다 좋지 않기 때문이다.
또한 아파트가 높게 지어지기 때문에 인근 거주자의 일조권이 침해받을 가능성도 크다.
전문가들 역시 “역세권 고밀개발 주택은 부지 여건상 녹지, 주차장 등 기반 시설 확보가 어려울 수 있다”라며 “주차난 등 교통 대책도 고민해야 한다”라며 충분한 논의가 필요하다는 입장을 전했다.
한편, 계속되는 주거지역의 용적률 제한 완화에 대해 누리꾼들은 “용적률 너무 높으면 진짜 닭장 같은데…” “용적률 높으면 재건축하는 데 문제 있지 않나” “화서역 파크푸르지오 최근에 구경해 봤는데 생각보다 멋지던데…” 등의 다양한 반응을 보였다.
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