人口減少時代に突入！アパート管理の重要性が増す理由とは？

「すでに国民の70%がアパートに住んでいるにもかかわらず、住宅政策は依然として供給と建設に偏っている。今後はそのアパートで住民がどう暮らすかに目を向け、管理に関心を広げるべきだ」と語った。

ハ・ウォンソン大韓住宅管理士協会長は15日、ソウル・金泉区加山洞の協会本会でソウル経済新聞の取材に応じ、住宅政策の方向転換の必要性を強調した。人口減少と事業性の悪化で再建築・再開発がますます難しくなっているため、既存住宅の維持・管理能力を高めることが現実的だと指摘した。ハ会長は「今建てている高層アパートを何十年後にまた取り壊して建て直すのではないなら、政策も変えるべきだ」と指摘し、「ソウルのように新築供給が制限される地域では、老朽化したアパートの居住の質を引き上げる管理強化が事実上、供給拡大に匹敵する役割を果たす」と述べた。

協会は居住用オフィステルと知識産業センターを義務管理体制に編入する案を供給の代替案の一つと見ている。ハ会長は「居住用オフィステルはアパートや住商複合と比べて居住品質に大きな差はないが、管理費の使途が不透明で信頼が低い」と指摘し、「透明で効率的な専門管理体制を導入すれば、オフィステルの居住品質も大きく向上する」と説明した。

ハ会長は、現代の日常生活の多くがアパートを中心に成り立っていることから、住宅管理の重要性はさらに高まっていると強調した。住宅管理士の本来の業務は電気・水道の管理、清掃、警備、エレベーターや遊具など共用施設の維持だ。だが現場では「宅配を預かってほしい」といった些細な依頼から、階間騒音や室内喫煙など世帯間の対立、火災・台風といった災害対応の責任まで管理事務所に問われることが日常化している。最近、共同住宅を中心に電気自動車充電施設が急速に普及する中、充電事業者ではなく管理主体に運営情報の案内責任を課す改正案まで提出されている。

ハ会長は「管理所長はアパートで発生するほとんどすべての事の第一通報窓口になっているが、すべてを法的に責任を負える万能の解決者ではない」と述べ、「管理主体の役割と責任範囲を現実に即して再整備する必要がある」と強調した。

こうした文脈で協会が推進している核心課題は、住宅管理士を必須業務従事者に指定することだ。必須業務従事者とは災害など非常時にも社会機能維持のため現場に残る人員であり、公的性が高いため状況に応じて補償や責任軽減の規定が適用される。保健・医療従事者や環境清掃員、運転・配達労働者などがこれに含まれる。

ハ会長は、台風や火災など災害現場で管理事務所が頻繁に刑事裁判に付されている点を指摘した。例として、2022年の台風「ヒンナムノ」で浦項のアパート地下駐車場が浸水した際、入居者の財産被害を懸念して出庫を勧めた管理所長が入居者の死亡に関する業務上過失致死の嫌疑で起訴され、現在法廷で争っている。ハ会長は「出庫案内をしなければよかったのか、混乱する点だ」と述べ、「どの選択をしても責任を免れにくい構造なら現場は消極的に対応せざるを得ない」と語った。続けて「故意や重大な過失は当然責任を負うべきだが、一般過失まで全部処罰する構造では積極的な対応は困難だ」とし、「合理的な免責基準を整備する必要がある」と強調した。

ハ会長は「管理の時代」を開くには住宅管理現場の人員処遇改善も不可欠だと考えている。住宅管理士が安定し魅力ある職業になれば優秀な人材が流入し、結果的に居住の質も高まるが、現実はそうなっていない。ハ会長は今年、初めて「住宅管理士の日」の全国行事を推進するのも住宅管理士の誇りを高めるためだと説明した。住宅管理士の日は1990年の住宅管理士制度導入後の最初の合格者発表日を記念して毎年4月28日に開催される。ハ会長は「韓国全国で4000人を超える住宅管理士が初めて一堂に会する」と述べ、「共同住宅管理が歩んだ36年を振り返り、これからの方向を設計する時間にする」と語った。